KUPOVINA NEPOKRETNOSTI NA KIPRU

Savet bezbednosti UN, Rezolucijom 541 (1983), eksplicitno je proglasio jednostrano proglašenje tzv. „Turske Republike Severni Kipar“ pravno ništavim i pozvao sve države da ne priznaju bilo kakvu kiparsku državu osim Republike Kipar, a Rezolucijom 550 (1984) ponovio je poziv svim državama da ne priznaju tzv. TRSK, niti da na bilo koji način pomažu ili podstiču njeno priznanje.

Okupacija 1974. godine dovela je do masovnog raseljavanja stanovništva i primorala skoro 200.000 kiparskih Grka da napuste svoje domove na severu. Istovremeno, na ostvro je stiglo više od 150.000 doseljenika iz kontinentalne Turske, nelegalno preuzimajući imovinu kiparskih Grka, što je otvorilo brojna pitanja u pogledu poštovanja međunarodnog humanitarnog prava, uključujući odredbe Ženevskih konvencija. Usled takvih okolnosti, vlasnički status velikog broja nepokretnosti na severu Kipra i danas je predmet spora. Prema podacima katastra nepokretnosti iz 1964. godine, približno 82% imovine na teritoriji koja se danas nalazi pod turskom kontrolom bilo je u vlasništvu kiparskih Grka, dok je oko 16% bilo u vlasništvu kiparskih Turaka. Ovi podaci su od suštinskog značaja za razumevanje sadašnjih imovinskih sporova, jer se veliki deo nepokretnosti koje se danas nude na prodaju odnosi upravo na imovinu čiji su predratni vlasnici bili kiparski Grci. U tom kontekstu, posebno je značajna praksa Evropskog suda za ljudska prava, koji je u više presuda zauzeo stav da se lica koja su bila zakoniti vlasnici nepokretnosti na severu Kipra pre 1974. godine i dalje smatraju nosiocima prava svojine nad tom imovinom. Ovakva sudska praksa dodatno naglašava složenost i pravnu osetljivost svake transakcije koja se odnosi na nepokretnosti u tom delu ostrva.

Član 1. Krivičnog zakona Republike Kipar (Poglavlje 154, sa izmenama) i član 303A (dodat izmenama 2006. godine) predviđaju krivičnu odgovornost u vezi sa nezakonitom prodajom i raspolaganjem nepokretnostima koje pripadaju zakonitim vlasnicima, a koje se nalaze na teritoriji pod turskom okupacijom. Zakonitim vlasnikom smatra se lice čije je pravo svojine upisano u katastar nepokretnosti Republike Kipar, uključujući i kiparske Grke koji su raseljeni sa severa ostrva nakon događaja iz 1974. godine. Za izvršenje ovog krivičnog dela propisana je maksimalna kazna zatvora u trajanju do 7 godina. Amandmanom je, takođe, predviđeno da i sam pokušaj zaključenja ili sprovođenja ovakve transakcije predstavlja krivično delo, za koje je propisana kazna zatvora do 5 godina. Nalozi za hapšenje, kao i sudske odluke mogu, u skladu sa važećim međunarodnim mehanizmima pravne saradnje, biti priznati i izvršeni i van teritorije Republike Kipar.

Shodno navedenom, pre zaključenja bilo kakvog ugovora o kupoprodaji, a naročito kada je reč o nepokretnostima na severu ostrva, preporučuje se sprovođenje detaljne provere porekla i pravnog statusa kako objekta tako i zemljišta. Imajući u vidu složen pravni i politički kontekst, svaku nameru ulaganja neophodno je pratiti pribavljanjem stručnog pravnog mišljenja i temeljnom analizom vlasničke dokumentacije. Kupovina ovakvih nepokretnosti može nositi ozbiljne pravne i finansijske posledice, te je od presudne važnosti postupati uz maksimalan oprez i uz stručnu podršku.

Strane vlade na svojim zvaničnim sajtovima, takođe, većinom ističu rizik da bi se kupci mogli suočiti sa sudskim postupcima pred sudovima Republike Kipar i podstiču potencijalne kupce da potraže nezavisan, kvalifikovan pravni savet.

Na sajtu Ministarstva spoljnih poslova Republike Srbije (link: https://www.mfa.gov.rs/gradjani/putovanje-u-inostranstvo/vize-i-informacije-o-drzavama/kipar), u delu o bezbednosnoj situaciji u Republici Kipar, možete naći obaveštenje o legalnim tačkama ulaska u Republiku Kipar, kao i da se srpskim državljanima ne preporučuje da kupuju nepokretnosti na severnom delu, jer se u tom slučaju mogu suočiti sa dugotrajnim sudskim postupcima koji mogu dovesti do ozbiljnih finansijskih posledica.

Iako se nadamo da će navedene informacije biti od koristi, skrećemo pažnju da one ne predstavljaju jedine smernice koje potencijalni kupci treba da slede prilikom razmatranja kupovine nepokretnosti. Potencijalnim kupcima nekretnina na Kipru snažno se preporučuje da u svim fazama postupka pribave nezavisan pravni i finansijski savet.

Pravna procena nepokretnosti predstavlja najvažniji korak u zaštiti vaše investicije. Ne preporučuje se oslanjanje isključivo na informacije koje pružaju prodavac ili posrednik (agent), već je gotovo neophodno angažovati sopstvenog, nezavisnog advokata. Posebno je važno da angažovani advokat ima iskustvo i dobro poznaje pravne okvire i praksu u vezi sa imovinskim pitanjima kako u Republici Kipar, tako i u severnom delu ostrva.

Posebno ukazujemo da Ambasada svoje nadležnosti ostvaruje isključivo na teritoriji koja je pod efektivnom kontrolom međunarodno priznate Republike Kipar, te nije u mogućnosti da na severnom delu ostrva pruža konzularnu zaštitu srpskim državljanima.

Ambasada ne može da preporuči niti da garantuje za rad bilo kog pojedinačnog advokata, ali može, na zahtev, dostaviti kontakt podatke advokata koji govore srpski jezik.

Napominjemo da svako donošenje odluka o ulaganjima koja nose povećan pravni i finansijski rizik, kao i postupanje suprotno preporukama objavljenim na zvaničnom sajtu Ministarstva spoljnih poslova Republike Srbije, Ambasade Republike Srbije u Nikoziji i nadležnih organa Republike Kipar, predstavlja isključivo ličnu odluku i odgovornost pojedinca. Republika Srbija i Ambasada ne mogu snositi odgovornost za eventualne posledice takvih odluka, te još jednom apelujemo na maksimalan oprez.